怪しい不動産屋に勤めていた営業マンが知って欲しい内容を書いていけたらと思います。
おとり物件とは
名前の通り、既に入居が決まっている物件や入居中の物件を掲載してお客様の来店を招く手法です。
立地や間取り、家賃等の条件が人気な物件を掲載し続ける不動産会社は昔から存在します。
不動産会社の中にある物件資料もおとり物件であることもざらにあります。
今はポータルサイトやインターネットですぐに物件を調べられるのであらかじめ調べてから来店予約をされる方は多いですが、全てが存在する物件とは限らないので注意してください。
SUUMOやホームズなどはおとり物件ないでしょ？
一概にないとは言えません。
2017年から撲滅するためにポータルサイトや業界団体が協力して調査から通報までしているんですが、中々無くなりません。
そういった調査が来ても「退去予定が決まったので、契約決まったのでこれから削除する予定だった」など適当な嘘をつき、かわしてる業者が存在します。
しかも無名な会社だけではなく、CMなどで見たことある不動産会社もやっていることもあります。
人気な物件を掲載しないと集客が図れない不動産会社と見なして問題ありません。
契約時に宅建士が行う重要事項説明で曖昧な表現をする
原則として契約前に重要事項説明書を読み、宅建士から説明を受けた後に契約書を交わします。
ただ、ここの業務を曖昧にしたり、重要事項説明を曖昧にする宅建士もいます。
その部分を解説出来たらと思います。
将来の環境変化の説明が曖昧
これは法令に基づく制限の概要と言う所を不動産屋は理解出来ますが、ここを曖昧にする宅建士もいます。
法令に基づく制限の概要に書かれる内容としてはどういった建物が建てられる地域なのかという事です。
住宅街が広がっている地域で駅が近くなければ基本的に隣に高い建物が建つことはありません。
ただ、マンションが立ち並んでいる地域や国道・市道が近くにあったり、商業施設が立ち並んでいる地域はそういったわけではありません。
例えば、隣がマンション開発が進んでいて家がどんどん解体されているのにそういったことも説明せず入居してから何年かしたら高さがあるマンション・商業施設が建ち、日当たりが悪くなるなどの問題も過去にありました。
しかも建設中の工事の音もうるさいので、生活もしづらくなります。
契約一歩手前の所ではなくて、内見の時から説明するべきだと私は思いますが、契約したい欲望には勝てないみたいです。
災害(主に水害)の説明が曖昧
過去に水害が無くても今まで水害は起こっておりませんなどで済ます宅建士もいます。
正直、反吐が出ます。
過去に水害が無くても、ハザードマップを見せながら、どのくらいまで浸水するのか、避難場所はどこなのか、どういった種類の水害の可能性があるのかを説明する義務があるので一言で済ませてくる宅建士がいれば詳しい説明を求めた方がいいです。
万が一のことがあれば人災になりかねません。
契約不適合責任の説明が曖昧
言葉が難しいので平たく言うと契約して物件を借りてから契約の内容と一致していない時に貸主が負う責任についてです。
借りる人から請求出来ることは
- 設備が契約時の内容と一致していない時に修理や交換
- 不具合により、本来の目的通りに部屋が使えない場合その度合いに応じて家賃を減額請求(キッチンが使えない、最初からトイレが使えない、水道が出ない、雨漏りしている)
- 水漏れなどにより自身の家具やＰＣなどが故障や使えなくなった場合
- 真冬に給湯器と暖房が故障し、修理を求めたが1週間以上放置され自宅で生活出来ない場合はホテル代の請求
などがあります。
専門用語で重要事項説明を終わらせてしまう
不動産屋同士は専門用語を使って会話する事が多いので、その延長でお客様にも平気で専門用語を使いますし、難しい用語も多いので重要説明事項で嚙み砕いて説明しないこともあります。
毎日、重要事項説明をしたら、ただの作業なので適当にやる宅建士もいます。
分からない用語などがあればすぐに説明を求めてください。
求められたことを説明や調べたりせず、曖昧にする人と契約するのは避けましょう。
初期費用、退去時の不当な請求
初期費用についてしっかり確認してください。
悪徳不動産屋は室内消毒費や安心サポート・24時間サポート代、仲介手数料の上限を超えての見積り、書類作成費・事務手数料などからも請求してきます。
不動産屋からしたら売上貢献ということで称えられてしまいます。
退去の際にも敷金精算をしっかりと確認することが大事です。
原状回復費という名目で敷金から差し引く際に悪徳不動産屋は見積書に手を加えたりして敷金を多めに取り、売上貢献という汚職に走ることもあります。
更に大家とグルになって敷金を全て巻き上げる事例も実際に発生していますし、実際にやっている先輩もいました。
初期費用、退去の見積りの内訳は隅々までチェックし、疑問点や不審点があった場合はしつこくても構わないので確認及び説明を求めてください。
納得がいかなければ、宅建協会や消費者センターに問い合わせてみてください。
※他の記事や今後の記事にも詳細を記載します。
申込金、紹介料が返還されない
申込金や紹介料などにも気を付けなければなりません。
一般的に契約前にやりとりする金銭は、契約が成立しなかった場合は原則全額返還されなければなりません。
ですが、悪徳な不動産屋は支払った申込金を「紹介料」「手数料」などの名目で懐に入れます。
契約前に支払った金銭は、契約が成立しない限り返還されるべきものという原則を意識して騙されないように気を付けてください。
まとめ
怪しい不動産屋のリアルとして悪徳な手法やおとり物件などについて解説しました。
対策などもされていたり、ネットで晒されたりする世の中でも不動産屋からしたらあの手この手でグレーゾーンを突いてきます。その繰り返しが行われていると思ってます。
実際に私も目の前で見てきたので本当にずる賢い業界だと感じてます。
皆さんも自身を守るためにもこういった記事を参考にしていただけたらと思います。
困った場合はまずは宅建協会や消費者センターに連絡してください。
補足を書く場所 文句や愚痴も書いちゃいましょう