怪しい不動産屋に勤めていた宅建士が事故・心理的瑕疵物件についての実態を説明いたします。
事故物件とは
事故や事件で亡くなったり、自殺や孤独死をした人が住んでいた物件を事故物件と言われております。
ただ、人が亡くなっただけで事故物件に該当してしまうか。
事故物件の肩書きは一生残ってしまうのか。
事故物件と心理的瑕疵物件で告知するかしないかは変わるの？
幽霊が出る噂って不動産屋からの目線としてはどうなの？
事故・心理的瑕疵物件となってしまった事案などのリアルを話していきます。
人が亡くなっただけで事故物件になるの？
必ずしも人が亡くなっただけで事故物件に該当はしません。
亡くなった内容が一般的に嫌な気持ちになる内容かどうかが判断されます。
ただ、人の感じ方は人それぞれなので人の感じ方だけで判断してしまうとトラブルになる可能性が高いので、告知義務事項として法律で定められています。
事故物件として告知しない内容としては老衰や病死などの自然死で亡くなった場合です。
他にも自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥(ごえん)など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死についても告知しなくていい内容です。
日常生活を送る中で致し方ない死因は事故物件として告知しなくていいそうだ。
(渋沢栄一の死因は老衰)
自然死でも告知しなきゃいけない事がある？
自然死だったとしても告知しなくてはいけない事案もあります。
それは自然死からしばらくして発見され、特殊清掃が必要な場合です。
室内に死体の異臭や汚れが原因で専門薬品、機材で清掃しないと部屋が元通りにならないので、とても人が住める環境じゃない場合は事故物件として扱われます。
私もそういった現場に居合わせてしまったことがあり、正直言って同じ経験をしたくなかったです。
事故物件という肩書きを一生涯背負わなきゃいけないの？
事故物件を自ら防ごうと思っても防ぎようがないこともあります。
基本的に赤の他人が住むわけで一人一人の状況を把握するのは不可能です。
じゃあ仮に今から住もうとしている物件が事故物件だったとしたらずっと事故物件として残り続けるのかというと、そうではありません。
国交省のガイドラインにも書いてありますが、事故死、自然死発生から原則3年経過をすれば告知されません。
ただ、3年経過しても事故物件として告知され続けるケースもあります。
例えば、世間に大きい影響を及ぼした大事件(一家〇人事件等々)や長期間孤独死で遺体が腐敗し、特殊清掃が入った物件、直接入居者から過去に事件・事故があったかと聞かれた場合です。
※公に世間で知られていなくても町内会や近隣住民がずっと知り続けられるような事件・事故も告知義務をし続けなければいけません。
心理的瑕疵物件とは
図のように心理的瑕疵物件とは上記で説明した事故物件を含み、それ以外に一般的に嫌な気持ちになるような物件の事です。
これにはガイドライン等はなく、かなり広い範囲で心理的瑕疵に該当するケースがあります。
例えば、近隣に宗教施設があったり暴力団など反社会的勢力(またはその疑いのある者)が住んでいる場合や事故物件に該当していないのに「幽霊が出る」など科学的根拠のない噂が原因で中々入居する人が決まらなかったりするケース、更にお墓が近い物件や周囲に迷惑な住人がいることも心理的瑕疵に該当します。
まとめ
物件のオーナーにも入居者の方にも気になる内容を書いてみました。
心理的瑕疵物件、事故物件、そういったことを入居者に報告しないといけない事項を業界では告知事項と言います。
そういったことを簡単に調べられるのは皆さんも聞いた事ある【大島てる】というサイトがあります。
基本的には一般の人からの報告やニュース等での情報を反映している日本で唯一無二の事故物件を調べる手段だと思います。
ご自身が住んでいる家はどうなのか、周辺はどうなっているかが気になれば見ていただけたらと思います。
不動産屋はこういった告知事項を入居者に報告しないといけないので、報告していない不動産屋がいたら、信頼しない方がいいと思います。
言葉を選ばなければ、見積書をもらうくらいで利用する程度で良いと思います。
おまけ：不動産屋が経験した事故物件
私自身、不動産業界に携わってから7年以上経ちましたが、まだまだ経験も浅い中でも振り返ってみれば色々な事がありました。
事故物件のリアル
ある物件のアパートの住人から窓を開けると異臭がすると報告を受け、部屋を巡回したことがありました。
一部屋一部屋、住人に確認をしていきながら報告を受けた方の隣の部屋が、反応がありませんでした。
その方は50代の独身男性で出張でいないのかと思いましたが、連絡も取れなかったので、上席の確認を取った上でマスターキーで部屋を開けたら、言葉では表現しがたい状況でした。
すぐに警察に通報して、室内で〇人事件に巻き込まれていたと後々警察からの報告を受けました。
今でも思い出したら気分が悪くなります。
会社としてはアパートの住人には事件のことは報告しないという判断でした。
浅はかな表現ですが、闇深いなと思いました。
ただ、報告してくれた方には伝えておこうと思いました。
もし、会社にバレたら面倒になるのでその方には内密という約束の元お伝えして、その方はすぐに引っ越しました。
ただ、会社の判断も間違ってはないと思ってました。
もし、皆さんだったら管理会社からアパートで事件があったと報告を受けたらどうしますか？
すぐに引っ越ししますよね。
私でもそうします。
なので、オーナーに収益をもたらさないと自分の会社が赤字を被ってしまうと考えると内密にしておくべきという判断をしたわけです。
私としては相手にとって何が良いのかと考えた時に住人全員に報告しておくべきとは思いましたが、自分の首を絞めることになるので、報告してくれた人にだけ内密で伝えました。
アパートで起きた不思議な事
あるアパートオーナーからよく叱責というなの苦情を受けていました。
理由としてはオーナーさんのアパートが一部屋だけ空室が続いていたからです。
もちろん場所はいいので、すぐに入室してはくれますが3ヶ月以内にはほぼ必ず退去してしまうという現象が起こってました。
長年付き合いのあるオーナーさんなので、管理会社を変えるという選択はないそうですが、すぐに空室になるのは営業の案内が悪いのではないかと言われ続けていました。
私自身も不思議だと思い、オーナーさんに怒られる覚悟でその部屋を担当する事を決めました。
入居希望者にその部屋を前面的にプッシュ営業し、契約を取ったんですがその入居者にあることを口約束しました。
「このお部屋、すぐに退去する方が続出していて霊的な現象なのか他の原因で退去しているのかを確かめたいので、退去したくなったらその理由を明確に仰ってください。」
契約が飛んでもいい覚悟で伝えたら家賃も安いし、その正直さが逆に良かったのか無理なお願いを承諾してもらいました。
そして、その方から色々とお話を伺えて衝撃の連続でした。
「昼間にベランダで洗濯物を干そうとしたら、若い男がいた。」
「水が出ない時間帯が決まってある。」
「部屋の照明しか電気を使っていないのに、いきなりブレーカーが落ちる。」
と報告を受けました。
その入居者も住みづらいということですぐに引っ越しをして、オーナーさんに引っ越しした理由を正直に伝えにいきました。
すると、オーナーから言われたことが
「やっぱりいるんですね。」
何かを悟っているように感じました。
やっぱりと言った理由はアパートを建てる前はオーナーさんの息子夫婦が住んでいたそうで、息子さんが急死したとの事。
奥さんは地元の方に戻り、空家になってしまったのでアパートに建て替えしたようです。
ベランダでタバコを吸うのが好きだったみたいで、恐らく現世に未練が残っているんだろうとオーナーさんは語っていました。
私はその会社を退職したので、その後そのアパートがどうなっているかは分かりません。
ただ、言えることはこの世にそういった科学的根拠がない事が実際にあり、見える人には見えるみたいです。
とあるマンションの一室での出来事
分譲されたマンションで鳥肌が立つ出来事がありました。
分譲マンションなので、部屋が一つ一つ持ち主が違うのでそのマンションの一室を所有している方からの依頼で部屋を貸していたが、借り手が付かなくなったので売りたいと申し出がありました。
お部屋紹介も過去にしたことがあり、まだ築15年くらいなのにもったいないなと思いながら、査定をするため内見をしに行きました。
本来は一緒に来てもらうんですが、忙しいから鍵預けるので自由に見ていいですよと言われたので一人で内見しに行ったところ、なぜ借り手が付かないんだろうというくらい、設備も室内も綺麗に使われていました。
割と高く見積もりが出来そうと思い、オーナーにそこそこの金額で提案をし、納得してもらえたのと、ある不動産会社から買いたいと手が上がったので、その業者と一緒に内見をしに行きました。
内見も終わったので、戻ろうとしたときに玄関のドアにびっしりと分かりやすい手形が付いていました。
前回一人で内見した時にはなかったのにおかしいと思い、オーナーさんに誰かあの部屋に人が入ったのかと聞くと、誰も入れてないと言われました。
私自身が鍵を閉め忘れて、誰かがいたずらしたのかと思いドアの手形を拭いて、施錠を確認し、業者に物件の引き渡しの準備を進めました。
引き渡し直前に念のため部屋を確認をしに行ったら手形がまたありました。
黒いドアに対して、白っぽい手形でした。
明らかにおかしいと思い会社と業者に報告をし、契約は見送りになりました。
すぐさま、オーナーに報告したところ借りてが付かなかった理由と今回の件が繋がったような反応でした。
手形が出てからは何回拭いても出てくるようになってしまいました。
オーナーも諦めがつき、空室のまま一旦保有することを決めました。
その途端、手形は出てこなくなったようです。
あの手形はどういったメッセージがあったのか。
色々想像は出来ますが、気味が悪いし、担当からも外れたので考えすぎないようにしました。
補足を書く場所 文句や愚痴も書いちゃいましょう